Comment bien préparer sa stratégie d’investissement locatif ?

Investir dans l’immobilier est une bonne solution pour de nombreux aspects: devenir propriétaire et ne plus payer mensuellement des loyers à perte, préparer la succession et protéger vos enfants, constituer un patrimoine en vue de la retraite, ou un complément de revenus…

Mais l’investissement locatif peut également se révéler peu attractif voire piégeux s’il est réalisé sans stratégie, au hasard et sans préparation. Investir oui, mais pas n’importe quand, à n’importe quel prix et n’importe où. Il est ainsi important de réfléchir au meilleur moment pour investir: en phase ascendante des prix votre investissement est sécurisé et la probabilité d’une plus-value à la revente s’en trouve accrue. A l’inverse, en phase descendante, il sera bien plus risqué de se lancer. Mais d’autres paramètres entrent également en ligne de compte, comme les dispositifs de défiscalisation potentiels, les secteurs géographiques ou la typologie et l’état du bien. Petit tour d’horizon des principaux paramètres à prendre en compte afin de construire sa stratégie d’investissement locatif.

Regarder les dispositifs de défiscalisation applicables

Loi Duflot, Loi Pinel, Loi Scellier, LMNP… nombreux sont les dispositifs de défiscalisation applicables aux investissements locatifs meublés ou nus. Ils sont souvent attractifs et intéressants mais ont généralement leur lot de contraintes. Ainsi, ils peuvent n’être applicables que dans l’investissement dans le neuf, ou uniquement dans l’ancien, concerner uniquement les locations meublées, les travaux de rénovation…

En dehors de ces inconvénients, il est souvent intéressant de regarder précisément les avantages de chaque dispositif: déduction des déficits fonciers ou des travaux de rénovation du montant imposable, exonérations fiscales diverses… Bref, avant de se lancer, il est indispensable de se renseigner sur la validité d’un dispositif de défiscalisation et sur les avantages que l’on pourrait en tirer.

Déterminer une zone géographique

Il faut sortir la calculatrice pour bien choisir la ville dans laquelle investir: variation des frais de notaire d’un département à l’autre, mais aussi des taxes foncières et d’habitation, demande locative, attractivité, dynamisme économique… de nombreux facteurs rentrent en ligne de compte.

Le but n’étant pas d’habiter soi-même dans l’immeuble, il faut avant tout regarder l’attractivité du site, sa desserte en transports en communs, et surtout l’évolution des prix. En effet, un secteur dynamique combiné avec une forte demande locative (réduisant le risque de carence locative) et des prix de l’immobilier en hausse (garantissant une plus-value à la revente), sont souvent gage d’un bon investissement immobilier.

Choisir un bien en excellent état…ou très dégradé

Choisir un bien « à rafraîchir » est souvent le plus mauvais calcul, car le montant à investir dans les travaux est souvent perdu car non couvert (ou partiellement) par la plus-value réalisée en cas de revente. Nous sommes donc loin d’un investissement rentable. En revanche, un bien en excellent état se négocie toujours aux prix du marché, mais ne nécessite pas de travaux dans l’immédiat. De même, un bien fortement dégradé offre la possibilité de négocier un prix de vente en forte baisse, ce qui permet généralement largement de couvrir le prix des travaux (et même généralement de dégager une plus-value complémentaire). Choisir son investissement locatif relève donc d’une forte préparation et d’une stratégie bien établie. Plus de détails sur www.carre-investisseur.fr